千節費上昇で戸建住宅価格高騰、さらに住宅ローン金利も【武長】家づくりの正しい手順、資金計画が大事です！ | ライフプランを考え建物を購入いただけます

　少し前、ローコスト住宅が流行っていましたね。坪単価25.8万円とか。私も当時坪単価29.8万円の住宅建設に携わったことがあります。その頃は建材や設備の定価は何のためにあるのか分からないくらいでした。つまり、半値八掛けの世界だったのです。例えば定価100万円のシステムバスがあったとします。その製品が40万円で購入出来たりした時代でした。そういった単価を体系化するとローコスト住宅ができたという時代でした。

　その最終的な時代を2015年とします。調査によると当時の建築物価を100とすると2026年は150という数値になるそうです。つまりこの約10年間で建設費用は50％上昇したことになります。ただ実際はそれでは収まっていません。それはその50％が原価だからです。この50％に30％の利益榮率が上乗せになると更に建物が高いものになっているのが現状となります。

　「でも中東情勢とかが落ち着けば大丈夫でしょ」と言われるかも知れません。今、日本は世帯数減少の時代に入っています。住宅メーカーは大手から中小、零細まで合わせるとその関係先まで含めて何社あるのか分かりません。それだけの法人や個人が建設業に携わり、生計を立てています。これから着工戸数は減少していくことが予想されますが、減っていく仕事、減らない会社という環境のなかで利益を落とすことが可能でしょうか。できませんね。結論としては中東情勢のような一時的な要因が解決しても構造的に価格が下がることはあり得ないと考えられます。

　日銀が政策金利１％を了承しました。この政策金利は主に住宅ローンの変動金利に関連します。また国債などの長期金利も上昇しています。今年5月に2.47％であったものが7月24日は2.8％となっています。変動金利では昨年最優遇で0.7％だった金利が現在1.25％、固定金利のフラット35の最低金利はR7年7月で1.84％、R8年7月で3.14％です。

　具体的に見てみましょう変動金利で3,000万円を40年返済で借り入れた場合、金利0.5％で月々68,971円の返済です。1.25％では79,453円となりその差10,482円です。変動金利には125％ルールがあって、金利が上昇しても5年ごとに見直される返済金額はもとの返済金額の125％を上回ってはならないと法で定められています。この計算では68,971円で返済している途中、どんなに金利が上昇しても次の5年間は86,213円以上にはなりません。安心ですか？

　もし金利が1.5％になった場合、本来の返済金額は86,950円です。お気付きでしょうか。125％ルールでの返済金額より737円足りないのです。どういうことか。返済しているのにローン残高が増えていくことになります。返済期間は延長できません。かえしたくても125％という法律があるので返すことができないのです。こｐれ、エンドレスローンと言います。終わらない返済ということになります。固定金利については後で触れます。

　巷で言われてきた家探しの手順とすると、一般的に情報をたくさん集めなさい。いろんな物件を見て、最適な一軒を探しましょう…でしょうか。その後でその家を購入する資金繰りをします。銀行に行って「私いくら借りられますか？」「○○様なら△千万円はOK」「よし決めた！」という感じですね。これ、銀行側は借り入れ可能な限度額を言っています。当然返済も毎月限度額です。しかも金利上昇は予想していません。しんどくなるのは当然です。「こんなはずじゃ…」「家買うときつくなるよ」とおっしゃる方々はこのパターンが多いです。

　貸してくれる金額ではなくて借りてもいい金額で検討することが大事。そして借りてもいい住宅ローン。変動金利を選択するタイミングは明らかに金利が高いポジションにあり、これから下がっていくタイミングです。バブル後半、民間の住宅ローン金利は9％以上でした。その後金融の自由化で競争原理が働き、さらにゼロ金利政策でどんどん金利が下がっていったあの時期、変動金利を選択した方は最高にいい選択をしたと言えます。

　では今はどうでしょう。今まで金利は明らかに低いポジションにありました。これから上昇していくタイミングです。かつて0.5%だった時に気付いて当然とも言えます。それ以上下がるはずはなく、上昇する要素しかないのだと。今のタイミングは固定金利を低いうちに選択すべきなんです。一年前フラット35は最低金利で1.84％でした3,000万円を35年で返済すると月々88,341円です。今年7月の金利は3.14％ですから返済は月々109,829円となります。大きく上昇したように思えますが、向こう35年間この金額は変わりません。金利が変動しないのです。ソ連かつての住宅記入公庫の基準金利は5.5％でした。そう考えるとまだ金利は高いゾーンに入ったとも言い切れません。長い返済期間のうち、再び変動金利が下降基調になったら借り換えなどの必王はあろうかと思われますが、当面それは考えにくいでしょう。

　収入から現在の豊かな暮らしのコストを差引き、返済しても大丈夫な金額を割り出し、そこから借りてもいい金額を算定し予算を立てる。家族です愛に求めるものを話し合い、要望を絞り情報は選んで入手してマイホームを決定していく。それがこの時代の正しい家づくりではないでしょうか。ここで建てる資金計画は家を買うための資金繰りではなく、幸せに暮らしていくための計画なのです。