住宅ローンは５０年返済時代に【武長】建築物価の高騰によりローンの返済期間は今後長期化していきます | ライフプランを考え建物を購入いただけます

私が不動産業界に入った頃(平成2年）、住宅ローンの返済期間は20年から25年が標準的でした。もっと昔は7年とか10年だったとお客様から聞いたことがあります。そしてバブルを経て、土地価格が落ち着いたころの返済期間は35年が主流となってきました。住宅金融公庫が廃止され、民間住宅ローンが住宅融資の基本となりつつあった頃です。その後、住宅金融支援機構によるフラット35が誕生し、以前の住宅金融公庫と同じく長期固定金利の住宅融資制度ができました。その後、政府主導で200年住宅というものの制度化が進みました。今で言う長期優良住宅です。政府主導の住宅金融支援機構はこの制度の後押しのためにフラット50という商品を打ち出しています。長期にわたって性能を維持できる住宅には長期の返済も可能にするというものです。このように、住宅性能、耐久性の進歩とともに住宅ローンの返済期間は長くなってきました。以前は住宅の寿命は20年と言われていました。しかし、現在は築30年以上の住宅でも中古住宅の市場で流通できています。そういった意味でも返済期間が長くなるのは時代の必然と言えないでしょうか。

住宅ローンの返済は暮らしの全てではありません。返済しながらでも豊かな日常を確保するのは当然です。豊かな暮らしを維持するコスト、将来に備えるコストを収入から差し引いた中に含まれる支出が住宅ローンの返済です。しかし、これを支出としてしまうことも少し意味が違って、返済は進めば住宅は自身の資産になっていきます。大きな意味では貯蓄とも言えますね。これは住宅ローンを7～10年で返済していた時代も変わりません。住宅ローンを返済していても日常生活は維持しなければなりません。返済の負担は今も昔も変わるものではないでしょう。過去と現在では土地価格、建築価格が大きく違います。そして住宅の品質も同様です。生活レベルも大きく向上し、コストも上昇しました。暮らしを充実させながら返済もしていくという考えは今も昔も変わりません。こういった意味でも返済期間は長くなっていくことは不自然なことではないですよね。

少し前は住宅ローン返済の最終年齢は75歳とされていましたが、今では80～82歳です。もっと昔は定年の年齢が最終返済年齢とされていました。今では年金も収入として金融機関はとらえています。例えば、50年返済で今後住宅ローンを考えるとすると、80歳－50年＝30歳となりますので、マイホーム派の方は30歳でマイホーム購入を計画することになります。遅れると50年返済ができなくなり、遅れた年数だけ返済期間が短くなっていきます。4,000万円を金利1％で50年返済だと返済は84,743円/月となります。これが10年遅れて40年返済になると101,142円/月となります。月々16,399円の差となります。年間196,788円の差です。50年返済で計画が実行できた方が40年返済しているつもりでこの差額を40年貯蓄出来れば7,871,520円の貯蓄が可能です。繰り上げ返済の財源としても充分な金額ですね。「家はまだ」という方もいずれは住宅の選択をしなければなりません。新築住宅をとお考えの方は早めに計画を立てることが求められそうです。長い返済期間、返済を負担として負うという考え方ではなく、返済と共生していくという資金計画が求められます。